Quels sont les principes du dispositif ?
L’investissement locatif en VEFA permet de bénéficier des avantages d’un bien neuf tout en sécurisant son investissement grâce aux nombreuses garanties offertes. La flexibilité des solutions de location nue ou meublée permet d’optimiser la rentabilité locative tout en répondant à des objectifs variés :
- La location nue permet de cibler des locataires recherchant des baux de longue durée.
- La location meublée attire une clientèle diversifiée (étudiants, jeunes actifs, professionnels en mobilité) et permet de pratiquer des loyers plus élevés. En optant pour un pack meublé vendu par le gestionnaire, l’investisseur peut bénéficier d’une gestion locative simplifiée ou déléguée, réduisant son implication directe.
Quels sont les avantages du dispositif ?
Il existe plusieurs avantages au dispositif Investissement locatif en VEFA :
Avantages financiers :
- En choisissant le régime du réel, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers (pour un logement nu) ou des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) (logement meublé), réduisant ainsi votre imposition.
- Les frais de gestion, d’entretien et de réparation peuvent être déduits des revenus locatifs, afin de diminuer l’assiette imposable.
- Les biens neufs bénéficient également de frais de notaire réduits et sous conditions, d’une exonération de la taxe foncière.
Garanties :
- La Garantie d’Achèvement (GFA) assure que le promoteur mènera le projet à terme, même en cas de défaillance.
- Les garanties 1 à 10 ans après achèvement : garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale.
Quelles sont les démarches et les obligations fiscales d’un investissement locatif en VEFA ?
Cas d’un investissement en location en meublée :
- Déclarer le début de l’activité :
Investir en location meublée non professionnelle implique de s’enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce afin de se voir attribuer une immatriculation. Ce numéro SIRET vous sera indispensable tout au long de votre activité puisqu’il sert à vous identifier et est essentiel à bon nombre de démarches fiscales.Une fois que vous avez déclaré votre statut de LMNP, le service des impôts des entreprises vous contacte et vous demande de remplir le formulaire n° 1447-C-SD, qui est la déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises (CFE). Cette étape est obligatoire car elle permet par la suite d’établir le montant de la CFE dont vous devrez vous acquitter tous les ans. - Déclaration des revenus locatifs :
C’est une étape indispensable lorsque vous louez un bien. Vous devez reporter vos revenus sur les formulaires concernés. A la différence d’un bien loué « nu », les revenus locatifs de la location meublée sont considérés comme des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ils ne viennent donc pas s’ajouter aux revenus fonciers issus d’une éventuelle location nue.
Dans le cadre d’une location meublée, vous bénéficiez soit du régime micro-BIC soit du régime BIC-réel. Les revenus sont à reporter ainsi :
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- Pour le micro-BIC : déclarez les recettes perçues sur la déclaration des revenus complémentaires (n° 2042 C PRO dans le cadre “Revenus” des locations meublées non professionnelles). Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives, représentant les charges et les frais liés à l’activité de location. Ce régime simplifié s’applique automatiquement lorsque les recettes annuelles tirées de la location meublée ne dépassent pas 77 700 euros.
- Pour le régime réel : il s’applique lorsque vos revenus dépassent les limites d’application du régime micro-BIC ou sur option, lorsque vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges ou amortir votre bien. Le régime réel d’imposition suppose que vous teniez une comptabilité. Celle-ci doit être conforme au code du commerce et au plan comptable général. Pour cela, vous pouvez faire appel à un expert-comptable. Vous devez déposer une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes (bilan, compte de résultats…).
Cas d’un investissement en location nue :
- Dès que votre bien est mis en location, vous devez déclarer vos revenus locatifs dans la section « revenus fonciers » dans votre déclaration d’impôt sur le revenu (IR) sur le formulaire 2044.
Quels sont les équipements obligatoires dans un logement meublé ?
Pour garantir la sécurité et le confort d’utilisation du locataire, le bien immobilier doit obligatoirement posséder au minimum :
- Table
- Sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-onde
- Réfrigérateur
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
- Ustensiles de cuisine
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…).
Attention : le juge peut décider de requalifier le bail d’un logement meublé en bail de logement vide, en cas de non-respect de cette liste de meubles. Pour plus d’informations, consultez le site officiel du gouvernement en cliquant ici