Quels sont les principes du dispositif ?
Le statut du loueur meublé non professionnel consiste à acquérir un ou plusieurs biens neufs ou anciens en immobilier géré, meublés et sans aucune contrainte de gestion locative.
Pour être éligible au LMNP, il faut remplir les deux conditions cumulatives suivantes :
- Ne pas percevoir plus de 23 000 € de recettes au titre de la location,
- Ces recettes issues de la location ne doivent pas représenter plus de 50% de ses revenus globaux.(salaires, pension de retraite, etc.).
Si ces conditions ne sont pas réunies, c’est le statut LMP (location meublée professionnelle) qui s’applique.
Quels sont les avantages du dispositif?
Il existe plusieurs avantages au dispositif LMNP :
- Le bail commercial : la location est gérée par un gestionnaire ou exploitant et l’investisseur doit signer un bail commercial de minimum 9 ans qui peut être renouvelé. Le bail commercial permet de déterminer la relation entre le bailleur et le preneur à bail et assure à l’investisseur des loyers pendant toute la durée du bail, que le bien soit loué ou non.
- La récupération de la TVA : pour les acquisitions en VEFA, l’investisseur a la possibilité de récupérer la TVA incluse dans son prix d’achat. Il sera donc possible de récupérer 20% du prix d’acquisition. La récupération de la TVA est soumises à certaines conditions. La résidence service doit proposer 3 des 4 services suivants : accueil, service de petit-déjeuner, linge de maison fourni, service de nettoyage.
- L’amortissement : il est possible d’amortir le bien pour une durée comprise entre 20 et 30 ans pour environ 90% de sa valeur. Le processus d’amortissement prend la forme d’une charge comptable pour la bailleur qui pourra réduire son imposition. En cas de déficit, les amortissements seront reportés les années suivantes.
- L’accessibilité du statut : le statut de LMNP est accessible pour tout le monde. L’investissement peut se faire à partir de 50 000€, au comptant ou à crédit.
Quels sont les équipements obligatoires dans un logement meublé ?
Pour garantir la sécurité et le confort d’utilisation du locataire, le bien immobilier doit obligatoirement posséder au minimum :
- Table
- Sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-onde
- Réfrigérateur
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
- Ustensiles de cuisine
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…).
Attention : le juge peut décider de requalifier le bail d’un logement meublé en bail de logement vide, en cas de non-respect de cette liste de meubles. Pour plus d’informations, consultez le site officiel du gouvernement en cliquant ici
Quelles sont les démarches et les obligations fiscales avec un LMNP ?
Pour les investisseurs optant pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), la gestion comptable revêt une importance capitale. En effet, la complexité des obligations comptables liées à ce statut, notamment dans le cadre de régime BIC-Réel, nécessite une expertise pointue pour assurer la conformité de l’activité et optimiser sa fiscalité. Nous vous conseillons de vous faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP.
Déclarer le début de l’activité :
- Investir en location meublée non professionnelle implique de s’enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce afin de se voir attribuer une immatriculation. Ce numéro SIRET vous sera indispensable tout au long de votre activité puisqu’il sert à vous identifier et est essentiel à bon nombre de démarches fiscales.
- Une fois que vous avez déclaré votre statut de LMNP, le service des impôts des entreprises vous contacte et vous demande de remplir le formulaire n° 1447-C-SD, qui est la déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises (CFE). Cette étape est obligatoire car elle permet par la suite d’établir le montant de la CFE (cotisation foncière des entreprises) dont vous devrez vous acquitter tous les ans.
Déclarer les revenus locatifs perçus :
La déclaration des revenus locatifs encaissés est une étape indispensable lorsque vous louez un bien en LMNP. C’est pourquoi vos recettes en tant que bailleur doivent être renseignées sur votre déclaration de revenus.
A la différence d’un bien loué « nu », les revenus locatifs de la location meublée sont considérés comme des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ils ne viennent donc pas s’ajouter aux revenus fonciers issus d’une éventuelle location nue.
Vous devez reporter vos revenus sur les formulaires concernés. Dans le cadre d’une location meublée, vous bénéficiez du régime micro-BIC ou du régime BIC-réel. Les revenus sont à reporter ainsi :
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- Pour le micro-BIC : déclarez les recettes perçues sur la déclaration des revenus complémentaire (n° 2042 C PRO dans le cadre “Revenus” des locations meublées non professionnelles). Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives, représentant les charges et les frais liés à l’activité de location. Ce régime simplifié s’applique automatiquement lorsque les recettes annuelles tirées de la location meublée ne dépassent pas 77 700 euros.
- Le régime réel s’applique lorsque vos revenus dépassent les limites d’application du régime micro-BIC ou sur option, lorsque vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges et amortir votre bien.
Le régime réel d’imposition suppose que vous teniez une comptabilité. Celle-ci doit être conforme au code du commerce et au plan comptable général. Pour cela, vous pouvez faire appel à un expert-comptable. Vous devez déposer une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes (bilan, compte de résultats…).